[열린광장] ‘1031 익스체인지’ 폐지해야

부동산 세법 가운데 널리 알려진 것이  ‘1031 익스체인지’다.  투자용 부동산 매각 후 그 이상의 금액을 부동산에 재투자할 경우 양도소득세(Capital Gain)를 유보해 주는  규정이다.  세금의 완전 면제가 아니라 재투자 없이 매각될 경우 그 시점에서 양도소득세를 내야 한다. 현재 연방 양도소득세 세율은 15~ 20% 수준이다.     그런데 맹점이 하나 있다. ‘1031 익스체인지’를 활용해 계속 세금 유예를 받다 소유주의 사망으로 상속이 이뤄지면 이 과정에서 세금면제와 같은 효과가 생긴다는 점이다. 즉, 상속하는 순간 양도소득세는 소멸되고 상속세 의무가 발생한다.     현재 연방 상속세는 40%다(주세는 주마다 세법이 달라 논외로 함).  그런데 2023년도 상속세 면제 한도가 싱글 1292만 달러 부부는 2584만 달러다. 이 금액 미만으로 상속을 하게 되면 상속세를 내지 않아도 된다. 다만 상속재산의 가치 계산은 취득한 시점이 아니라 상속 당시의 시가로 계산하게 된다.  다시 말해 100만 달러짜리 부동산 구매 후 ‘1031 익스체인지’로 재투자를 해 상속인 사망 당시 평가액이 1000만 달러라면 양도차액 900만 달러의 20%, 즉 180만 달러의 양도소득세를 내지 않아도 되고 상속세도 면제 된다.     결국 재산이 많은 납세자에게 세금 면제 혜택을 주는 꼴이다.  그 이유는 ‘1031 익스체인지’ 규정이 생긴 역사를 보면 쉽게 이해할 수 있다.  이 법이 처음 도입된 것은 1921년이다. 제1차 세계대전 후 미국은 극심한 불황과 높은 실업률로 고통을 받았다. 당시 불황 극복의 일환으로 도입된 것이 ‘1031 익스체인지’다. 즉 부자들의 절세를 위한 것이 아니라 투자 활성화를 위해 도입된 것이다.  또한 1921년에는 최초로 나라별로 이민 쿼터 제도도 도입됐다. 이런 여러 제도를 도입했지만 1929 년의 대공황은 피할 수가 없었다.     그런데 지금은 ‘1031 익스체인지’가 아이러니하게도 부자들의 절세 방법으로 활용되고 있다. 바이든 행정부가 폐지를 추진하려는 이유이기도 하다.     필자는 이 규정이  폐지되어야 한다고 생각한다. 다수의 국민이 누릴 수 있는 혜택이 아니기 때문이다. 더구나 ‘열심히 벌어 자녀에게 상속하라’는 잘못된 메시지를 줄 수도 있다.     경제적으로 여유가 있으면 불우한 이웃도 돕고 기부도 하는 것이 더 바람직하지 않을까?  자녀에게 재산을 증여 (살아서)나 상속(죽어서)할 경우 평생 고마워하는 경우는 많지가 않기 때문이다.   먹을 것이 생기면 동물은 자기 입만 알지만 인간은 나눠 먹을 줄 안다는 게 차이점이다.   최종원 / 세무사열린광장 익스체인지 폐지 상속세 면제 상속세 의무 상속인 사망